beonlinebyhp.com

Unii investitori imobiliari pot câștiga o viață substanțială pe baza veniturilor din proprietățile lor de investiții. Cu toate acestea, nu fiecare proprietate produce un profit pentru investitor. Înainte de a încheia un contract de cumpărare, calculați valoarea proprietății, astfel încât să puteți realiza o investiție înțeleaptă. Valoarea de piață, costul de înlocuire, rata de capitalizare și cifrele de încasare în numerar ajută un investitor să determine viabilitatea investiției.

1

Determinați valoarea justă de piață a proprietății. FMV este suma pe care un cumpărător complet informat este probabil să o cheltuiască pe proprietate, iar vânzătorul este probabil să accepte. Pentru a determina această valoare, consultați un agent imobiliar pentru a extrage comparabilele din cartierul din jurul proprietății. Comparabile sunt case vândute în ultimele 12 luni în aceeași zonă și sunt comparabile ca mărime, stil, vârstă și stare. Aceste înregistrări sunt disponibile și de la biroul evaluatorului fiscal, dacă nu doriți să utilizați un agent imobiliar.

2

Evaluați proprietatea folosind metoda costului de înlocuire. În esență, vă puneți întrebarea: „Cât ar costa reconstruirea clădirii exacte pe aceeași bucată de proprietate?” Costurile de înlocuire sunt determinate de costul tuturor materialelor și al forței de muncă, plus valoarea terenului, minus orice depreciere. Această tehnică de evaluare este pentru proprietăți unice sau pentru cele fără comparații recente. De asemenea, este folosit ca o comparație cu datele de piață pe care le-ați colectat.

3

Calculați suma veniturilor pe care proprietatea le va produce probabil. Dacă locuința este în prezent o proprietate cu venituri, întrebați pur și simplu proprietarii actuali ce primesc pentru chirie. În caz contrar, contactați managerii locali de închiriere pentru a întreba despre prețurile chiriei din zonă.

4

Determinați venitul net operațional anual. Luați venitul din închiriere preconizat pentru un an și deduceți orice costuri necesare pentru menținerea proprietății pentru anul respectiv. Aceste costuri includ taxe de administrare, reparații, întreținere, asigurări și impozite pe proprietate.

5

Calculați rata de capitalizare împărțind Venitul operațional net anual de la pasul anterior la prețul de achiziție sau prețul pieței. Rata de capitalizare pentru proprietățile de investiții este de obicei cuprinsă între 5% și 8,5%. Comparați proprietățile folosind ratele de capitalizare pentru a determina cea mai bună valoare.

6

Calculați numerar la returnarea numerarului dacă trebuie să luați în calcul o plată ipotecară. Scădeți plata ipotecii din venitul anual al proprietății în determinarea Venitului net anual de exploatare. Apoi împărțiți NOI anual la suma plăților în avans și a reparațiilor necesare pentru a închiria proprietatea. De exemplu, adăugați o plată în avans de 20.000 USD la 5.000 USD în reparații; apoi împărțiți NOI cu 25.000 de dolari. Dacă NOI este de 2.500 de dolari, numerarul în numerar este de 2.500 de dolari împărțit la 30.000 de dolari, adică 10 la sută. În acest exemplu, investiția imobiliară ar câștiga 10% din banii investiți.